譲渡所得の税金計算のしくみとは?
不動産を売却した利益に掛かる税金で、後から係ってくる税金です。
譲渡所得の税金は、土地や建物を売却し、利益が生じた場合に係ることになっています。
まずは、この利益（譲渡所得金額）を計算し、さらに特別控除の適応がある場合にはその特別控除額を差し引いて求めたものが、税額の計算の元となる「課税譲渡所得金額」といわれるものになります。
以下の計算式によって、課税譲渡所得金額を求めます。
課税譲渡所得金額＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除
この課税譲渡所得金額から所有期間の区分に応じた税額計算によって税額を計算します。
もしも実際の取得費が不明な場合は譲渡価額の5%を取得費として計算することが認められています
所有期間の区分には2種類あります。
土地建物等を譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得として区分されます。
ここで注意が必要なのは、5年の所有期間の計算ですが、譲渡した日の属する年の1月1日現在で判定するということです。7月に売ろうが8月に売ろうが、その年の1月1日現在で5年を越えていなければ、短期の譲渡所得ということになってしまいます。（長期と短期では税率や特別控除などがずいぶん違い、最終的に税額も大きく変わってきます。)
- 長期譲渡所得の税金の計算
- 課税譲渡所得金額×20%＝所得税額及び住民税
長期譲渡所得にかかる税金は、課税譲渡所得金額に、一律20%(所得税15%･住民税5%)の税率を乗じて計算されます。
- 短期譲渡所得の税金の計算
- 課税譲渡所得金額×39%＝所得税額（所得税30%、住民税9%）
※但し、国や地方自治体に譲渡する場合は税率が20%（所得税15%、住民税5%）となります。